Audyt Prawny Działki (MPZP / WZ)
Artykuł 11:
Architekt marzy o szkle, a planista każe budować „Pana Tadeusza”. Dlaczego MPZP to Twoja najważniejsza lektura.
„Pani Elu, znalazłem! To jest to! Linia brzegowa jeziora, stary las... Widzę tam już mój szklany, minimalistyczny sześcian, wtopiony w naturę!”
W tym momencie, w mojej głowie, zamiast zachwytów, włącza się czerwona lampka i syrena alarmowa. Nazywam się Elżbieta Ziętek i jako ekspertka nieruchomości premium, która widziała już wszystko, wiem jedno: im piękniejszy widok, tym bardziej restrykcyjne zapisy w dokumentach.
W segmencie premium nie kupujemy „działki”. Kupujemy płótno pod arcydzieło warte często dziesiątki milionów. Ale co, jeśli na tym płótnie, drobnym druczkiem, ktoś już napisał: „Tylko sceny batalistyczne i dworki szlacheckie”?
Problem: Zakup „na widok”, czyli marzenie kontra planista
To najczęstszy i najdroższy błąd w segmencie premium. Klienci zakochują się w lokalizacji. Są gotowi zapłacić astronomiczną cenę za widok, ciszę i przestrzeń. Zakładają, że skoro płacą miliony, to mogą wszystko.
A potem przychodzi rzeczywistość w postaci urzędnika i Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Okazuje się, że:
Państwa „szklany sześcian” nie może powstać, bo MPZP wymaga dachu spadzistego o kącie 35-45 stopni, pokrytego czerwoną dachówką ceramiczną.
Państwa nowoczesna bryła jest „niezgodna z charakterem zabudowy”, który ma być „nawiązujący do tradycji regionu” (czyt. „dworek”).
Działka ma co prawda 2 hektary, ale wskaźnik intensywności zabudowy pozwala postawić dom o powierzchni maksymalnie 200 m².
Połowa działki to strefa „leśna” lub „rolna” wyłączona z zabudowy.
Kupili Państwo właśnie najdroższy na świecie trawnik, na którym nie da się zrealizować marzenia.
Rozwiązanie: „Audyt Marzeń”, czyli mój pierwszy telefon jest do urzędu
Zanim pozwolę mojemu Klientowi wydać choćby złotówkę na architekta, przeprowadzam pełen audyt prawny działki. To nudne, ale to moja praca – być Państwa buforem przed katastrofą.
Analiza MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania): To jest biblia tej nieruchomości. Sprawdzam nie tylko podstawowe przeznaczenie terenu (MN – Mieszkaniowa Niskiej intensywności), ale właśnie te detale: linię zabudowy, wysokość kalenicy, geometrię dachu, a nawet dopuszczalne kolory elewacji. Dopiero mając te dane, wiemy, CZY marzenie Klienta jest w ogóle możliwe do realizacji.
Scenariusz „B” – Brak Planu (WZ): Brak MPZP to wcale nie jest dobra wiadomość! Wbrew pozorom, to nie oznacza „wolnoamerykanki”. Oznacza, że musimy wystąpić o Warunki Zabudowy (WZ). A WZ są wydawane na podstawie tzw. „dobrego sąsiedztwa”. Jeśli Państwa sąsiad ma stodołę i dom z lat 70., urząd może uznać, że Państwa modernistyczna willa z basenem na dachu „nie wpisuje się w ład przestrzenny”. Proces uzyskania WZ-ki bywa długi i ryzykowny.
Weryfikacja Księgi Wieczystej: To absolutna podstawa, ale warto wspomnieć. Sprawdzam Dział III (służebności, np. prawo przejazdu dla sąsiada przez środek Państwa posesji) i Dział IV (hipoteki).
W segmencie premium nie kupujemy kota w worku. Kupujemy stuprocentową pewność. Ja nie sprzedaję Państwu działki. Ja sprzedaję Państwu potencjał inwestycyjny. Moja praca polega na tym, by ten potencjał był potwierdzony pieczątką urzędnika, zanim Państwa architekt narysuje pierwszą kreskę.
Chcą Państwo kupić działkę, na której na pewno powstanie Państwa wymarzony dom, a nie koszmar urzędniczy? Zacznijmy od sprawdzenia dokumentów.