Dokumentacja
Artykuł 1:
Pergaminy warte Miliony: Dlaczego audyt prawny nieruchomości to nie fanaberia, a Twój najważniejszy atut.
Witajcie w świecie, w którym diabeł naprawdę tkwi w szczegółach, a te szczegóły mają zazwyczaj postać pożółkłej kartki w segregatorze, o której istnieniu dawno zapomnieliście.
Nazywam się Elżbieta Ziętek i jako Wasza agentka specjalizująca się wyłącznie w nieruchomościach premium, widziałam już transakcje warte miliony, które niemal legły w gruzach przez... brak jednego podpisu.
Zabawne, prawda? Inwestujemy w marmury z Carrary, sprowadzamy armaturę z Mediolanu, a zapominamy sprawdzić, czy nasza luksusowa oranżeria jest legalnie... oranżerią.
Problem: „Jakoś to będzie”, czyli grzech pierworodny sprzedających
W mojej pracy często spotykam się z podejściem: „Pani Elu, ale my tu mieszkamy 20 lat, wszystko jest w porządku, papiery gdzieś są”. To „gdzieś” to słowo-klucz, które u kupującego premium wywołuje natychmiastową reakcję alergiczną.
Klient, który wykłada na stół kilkanaście milionów złotych, nie kupuje „jakoś to będzie”. On kupuje pewność. Nie interesuje go Państwa obietnica, że „basen jest zgłoszony, tylko pan majster zgubił dokumenty”. On chce zobaczyć pozwolenie na budowę, dziennik budowy i odbiór techniczny.
Rynek premium rządzi się zerową tolerancją dla ryzyka. Kupujący nie nabywa po prostu cegieł i dachu; on kupuje status, bezpieczeństwo i spokój ducha. Niezgodność stanu faktycznego z księgą wieczystą? Brak uregulowanej drogi dojazdowej? Samowolka budowlana w postaci uroczego domku dla gości lub rozbudowanego SPA? W segmencie popularnym to bywa problem do negocjacji. W segmencie premium – to „deal-breaker”. Klient podziękuje, ukłoni się i pójdzie tam, gdzie wszystko lśni – również w dokumentach.
Rozwiązanie: Mój „Audyt 360” – Tarcza dla Twojej oferty
Dlatego w eXp Poland moją pracę ze sprzedającym premium zawsze zaczynam od czegoś, co nazywam „Audytem 360”.
Zanim zrobimy choćby jedno zdjęcie, zanim napiszę choćby jedno zdanie chwytliwego opisu – siadamy do segregatorów.
Co sprawdzam? Absolutnie wszystko.
Księga Wieczysta (KW): Analizuję każdy dział. Sprawdzam zgodność powierzchni, wpisy hipoteczne, służebności czy prawa dożywocia. Czy KW jest „czysta”? Jeśli nie, mamy plan, jak ją wyczyścić.
Dokumentacja Budowlana: Pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie. Czy każda przebudowa, każda dobudówka została zalegalizowana? Jeśli rozbudowali Państwo taras o 100 m², a w planach go nie ma – mamy problem. Ale to mój problem, by go rozwiązać przed prezentacją.
Wypisy i Wyrysy: Czy stan faktyczny działki zgadza się z mapami ewidencyjnymi?
Media i Umowy: Stan prawny przyłączy. Czy droga dojazdowa na pewno jest publiczna lub czy mamy w niej odpowiedni udział?
Po co to wszystko? Bo w nieruchomościach premium nie sprzedajemy oferty – sprzedajemy produkt. A produkt musi być kompletny. Kiedy potencjalny nabywca (a raczej jego kancelaria prawna) zada mi pytanie, ja nie mówię „sprawdzę”. Ja mówię „oto dokument”.
To buduje zaufanie. To pokazuje klasę. To przekuwa potencjalne wątpliwości w argumenty sprzedażowe. Zamiast mówić „chyba jest”, mówimy: „Przeprowadziliśmy pełen audyt prawny nieruchomości, dokumentacja jest wzorowa”.
Więc tak, dokumenty są nudne. Ale to najnudniejsza droga do najszybszej i najbardziej zyskownej transakcji w Państwa życiu. Nie pozwólmy, by brak jednego „pergaminu” kosztował nas miliony.
Chcesz, bym przeprowadziła audyt Twojej nieruchomości i przygotowała ją do sprzedaży na najwyższym poziomie? Porozmawiajmy.